1．一季度办公楼新增供应和净吸纳均有所回落，空置率下降
3月，上海大范围突发的疫情打乱了市场的节奏，上海办公楼市场供需放缓。供应表现来看，上海一季度有三个甲级写字楼项目入市，共带来17.37万平方米新增体量。这些项目全部位于新兴区，分别为前滩板块“前滩信德文化中心”、徐汇滨江板块“星瀚广场”以及苏河湾板块“福新汇”。净吸纳量方面，上海写字楼市场韧性领跑全国，环比上升5.0%至27.3万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量23万平方米，同比去年下滑38.3%，不过要好于2019年-2020年同期水平。一季度甲级写字楼整体空置率15.47%，比去年四季度回落0.53%。其中，核心区甲级写字楼空置率约9.9%，同比下降11.7%。今年一季度，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路等置换需求，获得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服务等其他行业布局，推动核心区去化再度提升，空置率降至10%以下。
一季度全市核心区写字楼平均租金达8.7元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达5.9元/平方米/天。其中，核心区甲级写字楼出租率较高，租金小幅上涨，平均租金至9.4元/平方米/天，小幅环比上涨0.86%。在部分商圈项目高出租率的带动下，全市写字楼平均租金比去年同期微幅上扬0.37%，一季度租金价格为8.2元/平方米/天。
一季度上海甲级写字楼的租赁或续租需求主要来自春节前谈妥的成交，前滩区域仍吸引多家知名外资企业租赁。从行业来看，以证券，AMC和基金为主的金融机构租赁需求进一步扩展，持续与TMT行业成为提升需求的主力。此外，前滩与后滩等滨江板块持续吸附优质医药和制造业企业，逐渐形成了较高的行业集聚效应。
区位表现上看，南京西路、淮海中路可租面积减少带动部分核心拓展区如北外滩、火车站、四川北路以及其他新入市项目去化持续改善；而滨江新兴区域前滩、世博后滩优质楼宇持续吸引医药及工业制造业等搬迁扩张；大虹桥商务区则录得政府机构职能建设的整栋办公需求带动板块整体去化。
1.销售市场供求均大幅下降，成交均价仍保持在较高区间
一季度上海全市办公楼供应面积较去年同期下降39.2%，总成交面积同比下降45.8%。
供应方面，仅浦东、松江、徐汇、青浦和虹口区有新增销售产品入市，浦东延续去年四季度趋势仍为供应最多的区域，新增5.1万平方米，其次为虹口的3.6万平方米和青浦的3.2万平方米。
成交方面，闵行区持续领跑全市，共成交3.8万平方米，但相比去年同期已近减半，成交均价53226元/平方米，仍保持较高水平；其中，单项目维度闵行华漕板块的恒基旭辉中心表现突出，贡献成交面积第一达1.6万平方米，成交均价64000元/平方米。
一季度上海全市办公楼平均成交价格39589元/平方米，环比下降0.8%，传统核心区成交均价57993元/平方米，同环比均有所提升；非核心区成交均价38773元/平方米，环比下降3.1%，非核心区域办公销售的供应量和成交量均降至2018年以来的最低位。
2.大宗交易金额同比持平，办公占比超七成仍为主力业态
上海大宗投资市场在开年疫情反复的态势下，依旧保持了市场的活跃度。一季度上海大宗交易市场共成交256亿，与去年同期基本持平。外资买家占比迎来显著增长，从2021年的24%增长至44%，接近2018、2019年水平；投资买家继续延续主导地位，市场占比约六成，和2021年旗鼓相当。
成交物业类型方面，办公、商业物业以其稳定的收益预期、管理模式及自用需求持续受到市场青睐。其中办公/研发办公占比超七成，市场主力支撑的地位被进一步强化。
从成交案例上看，一季度多个位于核心地段的优质明星项目成交，而房企和金融机构则是交易双方的主力行业。此外，房企之间资产的流动性显著增加，如上海地产从世茂股份45亿元收购旗下知名资产外滩茂悦大酒店，希慎兴业35亿元购置长江实业的世纪盛荟广场。
当更多的房企成为资产出售方主体的同时，3月21日复星国际从中融信托手中以63.42亿元回购外滩金融中心BFC的50%股权，复星表示此举可更好进行符合公司生态体系的资产建设，也直接反映其对核心优质商办资产未来的发展充满信心。三、涉办土地成交锐减，祁连板块和松江新城板块热度最高
一季度上海总计供应7幅商办用地，供应总建面约41.5万平方米，同比上升41.2%；共成交22幅商办用地，成交总建面32.1万平方米，同比下降60.9%；成交楼板均价为25359元/平方米，同比提升139%。
一季度上海商办土地成交主要集中于非核心区板块，成交总建面居前的为宝山区和松江区，祁连板块和松江新城板块热度最高分别成交总建面9.1万平方米和6.5万平方米；核心区域仅内环陆家浜板块成交1幅，成交总价约135亿元，平均楼板价49126元/平方米。未来六个月，上海写字楼市场原计划将有79万平方米新增供应，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、苏河湾及北外滩，承接城市发展能级提质转型的优质办公需求。
但由于近期上海疫情严重，全市实施阶段静默，使得租赁在内的商业活动放缓，业主与租户对延期的不确定性多持观望态度，在抵御突发风险并提升可持续发展能力的多重考量下，灵活办公模式及绿色楼宇升级或将受到进一步广泛关注。
需要租赁上海办公室可联系：130-5221-0090
